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Ce qui est demandé aujourd’hui finance une position sur une opération dont l’immeuble est identifié, dont le propriétaire est unique et disposé à la vente, et dont le prix a déjà été indiqué.
La phase en cours a un objet précis : obtenir le contrôle contractuel de la propriété pendant dix-huit mois, et produire dans ce délai les cinq éléments sans lesquels la phase suivante ne serait pas finançable.
- 1. Une promesse de vente ou un compromis de vente à terme long, qui bloque le prix et la disponibilité du bien pour la durée de la levée suivante.
- 2. Un devis quantitatif estimatif de la restauration, qui remplace les hypothèses de travail par un coût vérifié.
- 3. Les entités juridiques constituées, avec les statuts, le règlement intérieur et le règlement d’arbitrage rédigés et déposés.
- 4. L’avant-projet et la demande de permis de construire déposée, les délais d’instruction étant engagés plutôt que restant à engager.
- 5. L’engagement écrit des deux premiers maîtres, qui constitue la seule preuve que le modèle soit acceptable à ceux qui auront à l’habiter.
Au terme de la phase, l’immeuble est engagé par contrat et non simplement étudié, ce qui distingue cette demande d’une mission de conseil et explique que le poste principal du budget soit l’acompte ou le prix de la promesse de vente.
Les phases et les délais
Ce que produit chacune des phases, et quelle décision se prend au terme de chacune.
Ce qui vaudrait comme verdict
Les cinq conditions fixées avant que quiconque ait intérêt à la réponse.
Qui porte le projet
Qui a écrit ces documents, au terme de quel parcours, et quelle position il occupera dans la maison.
Sous quelles formes
- — Apport de phase. Il peut être structuré de trois manières alternatives, à définir avec celui qui le souscrit : conversion du montant en part du véhicule d’acquisition à des conditions préférentielles ; remboursement prioritaire au closing, assorti d’une rémunération convenue pour le risque de la phase initiale ; droit de préférence sur la participation au tour suivant, ou à défaut sur le véhicule de l’hôtellerie, qui est la partie de l’opération dotée de recettes et d’une sortie.
- — Soutien à un élément particulier. L’équipement d’un atelier, la première année d’un maître, la reconstruction des murs en pierre sèche, l’installation de l’eau dans la cour.
- — Commandes. Passer une commande véritable aux ateliers dès la première année vaut davantage qu’une contribution du même montant, parce que cela met à l’épreuve ce dont dépend en dernier ressort la survie de la maison.
- — Compétences. Un ingénieur, un restaurateur, un avocat, un arabisant, un commanditaire qui ouvre une porte.
Ce qui n’est pas demandé
Aucune dérogation n’est demandée à aucune administration, et le projet n’est pas construit sur des aides publiques, car un réseau qui en dépendrait ne serait plus indépendant du gouvernement, alors que c’est précisément cette indépendance que l’on cherche à démontrer possible.
À ceux qui financent ne sont offerts, et ne pourraient être offerts, aucun pouvoir sur l’assemblée. Les délibérations de l’assemblée ne sont soumises ni à approbation, ni à confirmation, ni à veto, ni à réformation de la part des bailleurs de fonds, et aucun droit de vote supplémentaire ni aucune catégorie spéciale de membres n’est prévue. Qui cherche le contrôle du projet trouvera ici une structure qui le lui refuse par les statuts, et il vaut mieux le savoir d’emblée.